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Steuer bei Verkauf von Immobilien

Der private Verkauf von Immobilien kann in Deutschland grundsätzlich steuerfrei erfolgen. Die Steuerfreiheit ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, an denen sich verkaufende Eigentümer orientieren sollten. Abhängig von Haltedauer, Vermietungssituation und Lage der Immobilie sind unterschiedliche Regelungen zu beachten.

Keine Abgeltungssteuer

Die Abgeltungsteuer gilt nur für Einkünfte aus Kapitalvermögen, d.h. greift also beim Verkauf einer Immobilien grundsätzlich nicht. Sofern der Verkauf der Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist von statten geht, unterfällt er der Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer und Spekulationsfrist

Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen sind nämlich grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre beträgt. Hierbei handelt es sich um die sog. "Spekulationsfrist". Es ist auf eine taggenaue Rechnung abzustellen. Ausnahmen gelten nur für Immobilien, die vom Eigentümer durchgängig zu eigenen Wohnzwecken verwendet wurden oder im Jahr der Veräußerung und den vorangegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine weitere Ausnahme betrifft selbst genutzte Zweitwohnungen und Ferienwohnungen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten in Abzug bringen

Bei der Berechnung der Haltedauer der betreffenden Immobilie, ist auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags abzustellen. Im Erb- oder Schenkungsfall gelten die Fristen des Rechtsvorgängers, das heißt des Erblassers oder des Schenkers. Zur Ermittlung des Verkaufsgewinns ist der Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu betrachten. Von den Anschaffungs- und Herstellungskosten können zudem zusätzlich die Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen in Abzug gebracht werden.

Verluste gegenrechnen

Verluste können mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften gegengerechnet werden. Durch die Einführung der Abgeltungsteuer ist die Verlustverrechnung jedoch im Einzelfall zu prüfen, da sog. Verlustverrechnungstöpfe gebildet wurden. Bei Ehegatten kann der Verlustausgleich auch unter den Ehegatten erfolgen, sofern beide steuerliche zusammen veranlagt werden.

Beratung zur Berechnung

Das Expertenteam von Immo-Rocket Berlin berät hierzu Eigentümer von Immobilien kostenfrei und begleitet diese zudem komplett beim Verkauf der Immobilie.


Direktkontakt: steuerfreier Immobilienverkauf

Geschäftsführer Oliver Schaub, 2018

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Unabhängig von der Immobilienart – d.h. ob Haus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – sollten beim Immobilienverkauf bestimmt Punkte beachtet werden. Eigentümer von heute sind wirtschaftlich orientiert und möchten ihre Immobilien zum höchsten Preis verkaufen.

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